Steuereinbehalt beim Immobilienverkauf als Nicht US Resident

Steuereinbehalt beim Immobilienverkauf als Nicht US Resident



Wenn Sie als Nicht US Resident in den USA eine Immobilie veraeussern werden in der Regel beim Verkauf der Immobilie 15% Steuern (FIRPTA) vom Verkaufspreis der Immobilie einbehalten und an die Finanzhehoerde abgefuehrt. 

Der Steuereinbehalt dient zur Abdeckung einer anfallenden Steuer die auf den evtl. Gewinn anfaellt, der bei der Veraeusserung der Immobilie entsteht. (Capital Gain Tax).


Die Title Company fuehrt die Abwicklung des Verkaufs durch und erledigt dabei auch den Einbehalt und die Abfuehrung der Steuer.

Grundsaetzlich ist aber der Erwerber der Immobilie fuer den Einbehalt und die Abfuehrung der Steuer verantwortlich.

Die Abfuehrung der Steuer muss bis zum 20. Tag nach dem Closing erfolgen. Bei verspaeteter Zahlung fallen erhebliche Strafen an.


Um die Abfuehrung der Steuer ordnungsgemaess zu erledigen ist es von grosser Wichtigkeit dass der Verkaeufer eine US Steuernummer (US Taxpayer ID oder ITIN) hat bzw. dass eine Steuernummer fuer der Verkaeufer beantragt wird. 
Ist der Erwerber kein US Resident, dann muss auch fuer den Erwerber eine Steuernummer vorliegen bzw. beantragt werden.

Der Steuereinbehalt kann umgangen werden wenn der Verkaufpreis der Immobilie nicht mehr als $ 300,000 betraegt und der Erwerber der Immobilie bereit ist ein sogenanntes „Buyers Affidavit“ zu unterzeichen. Um das „Buyers Affidavit“ zu unterzeichnen muss der Erwerber allerdings bestimmte Voraussetzungen erfuellen.

Bei einem Verkaufpreis von $ 300,000 bis zu 1 Mio besteht die Moeglichkeit die Withholding Tax auf 10% zu begrenzen wenn der Kaeufer bereit ist ein “Buyers Affidavit” zu unterzeichnen.

Der Steuereinbehalt kann gesenkt werden wenn vor dem Verkauf ein Antrag auf ein „Withholding Certificate“ bei der Finanzbehoerde gestellt wird. In diesem Antrag wird der voraussichtliche Gewinn oder aber Verlust der aus der Veraeusserung der Immobilie entsteht an die Finanzbehoerde mitgeteilt. Entsprechend dem Gewinn wird die vorlaeufige Steuer festgesetzt bzw. bei Verlust wird keine Steuer festgesetzt.

Bei dem Verkauf behaelt die Title Company zwar die 15% Steuer ein, aber die zuviel einbehaltene Steuer wird nach Erteilung des „Withholding Certificates“ von der Title Company an den Verkaeufer ausbezahlt und nur die festgesetzte Steuer wird an die Finanzbehoerde abgefuehrt.


Bitte setzen Sie sich mit uns in Verbindung wenn Sie beabsichtigen Ihre Immobilie zu veraeussern. Gerne stehen wir Ihnen fuer eine ausfuehrliche Beratung zur Verfuegung.